討債公司債務(wù)公司“買賣不破租賃”原則的成立條件
來源：未知作者：admin 日期：2020-04-19 08:43 瀏覽：
所謂“買賣不破租賃”原則，是指在租賃關(guān)系成立之后，即使出租人將租賃物轉(zhuǎn)賣給第三人，原來已經(jīng)存在的租賃關(guān)系仍然對(duì)買受人有效，承租人仍然可以向受讓人主張租賃權(quán)，受讓人所取得的也僅是負(fù)擔(dān)有租賃關(guān)系的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。
“買賣不破租賃”作為一個(gè)原則，適用該原則必須具備四個(gè)條件：
1.存在合法有效的租賃合同。
要適用該原則，在租賃物所有權(quán)讓與時(shí)，租賃合同應(yīng)該已經(jīng)成立并生效。需要注意的是，根據(jù)《中華**共和國物權(quán)法》的規(guī)定，僅有租賃物讓與契約尚不能實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)，對(duì)動(dòng)產(chǎn)來說需要交付，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)來說需要登記。
《中華**共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃**、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。”
那么，如果合同當(dāng)事人未有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)租賃合同進(jìn)行登記會(huì)有什么樣的結(jié)果呢？
《成都高院關(guān)于處理房屋租賃**若干法律適用問題的解答（三）》第三十條規(guī)定：“未經(jīng)登記的租賃合同，當(dāng)房屋所有權(quán)發(fā)生變化時(shí)，承租人不能以’買賣不破租賃為由’向新的房屋權(quán)利人要求租賃合同繼續(xù)履行。但是，承租人有證據(jù)證明新的房屋權(quán)利人知道或應(yīng)當(dāng)知道租賃事實(shí)的除外。”
這一指示性意見一定程度上照顧了我國房屋租賃的現(xiàn)實(shí)，也為司法實(shí)踐的適用留了一定的余地。
2.出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權(quán)讓與了第三人。
租賃物的所有權(quán)已經(jīng)讓與給了第三人也是“買賣不破租賃”制度適用的必要條件，如果租賃關(guān)系雖然有效存在，但是租賃物的所有權(quán)人僅僅與第三人形成了房屋買賣的合意，沒有辦理過戶手續(xù)，即所有權(quán)并未發(fā)生變動(dòng)，該制度就無法適用。
3.租賃物已經(jīng)交付于承租人。
這里所說的交付，除指出租人已經(jīng)交付租賃物外，還需承租人繼續(xù)占有租賃物。一方面，承租人未占有說明其對(duì)租賃物沒有使用收益，無此收益則失去了強(qiáng)化租賃權(quán)的基礎(chǔ)；另一方面，承租人占有不能起到公示作用，為維持交易安全，不應(yīng)賦予租賃權(quán)對(duì)抗力。
4.所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)是在租賃期間內(nèi)。“買賣不破租賃”的本意即包含了承租人在占有租賃物的期間內(nèi)，租賃物的所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)，導(dǎo)致自身對(duì)于租賃物的使用效益可能面臨受損的風(fēng)險(xiǎn)。因此所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)是在租賃期間，為適用”買賣不破租賃“原則的條件之一。
